Správu domu může provádět buď společenství vlastníků bytů a nebytových prostor nebo správce. Zákon jasně určuje jejich odpovědnost, ale také povinnosti vlastníků bytů.
Zprávu domu upravuje zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Ten stanoví, že správu domu může provádět buď společenství vlastníků bytů a nebytových prostor (společenství) nebo správce, kterým může být jiná fyzická nebo právnická osoba. Povinnost správy přitom vzniká již dnem, kdy došlo k prvnímu převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě. Jeden dům však může mít uzavřenu pouze jednu smlouvu o výkonu správy – buď se správcem nebo smlouvu o společenství. V případě, že by došlo ke kumulativnímu uzavření více smluv, podle zákona platí ta smlouva, která byla uzavřena jako první, ostatní smlouvy jsou neplatné.
Kdo může být správcem domu
Podmínkou v případě správce je uzavření písemné smlouvy o výkonu zprávy. Zákon k výkonu této funkce vyžaduje, aby správce disponoval oprávněním k činnosti správa a údržba bytového fondu a zároveň splňoval i podmínky zákona o správcích bytových domů. Ten uvádí podrobnosti týkající se odborné způsobilosti, povinného zřízení kanceláře správce, povinného pojištění odpovědnosti za škodu či zápisu do seznamu správců.
Jak zvolit či odvolat správce
K tomu, aby byl zvolen nový správce bytového domu, je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků. Podepsaná smlouva se uzavírá na dobu neurčitou a musí být následně doručena každému vlastníkovi bytu a nebytového prostoru v domě ve lhůtě 30 dnů od jejího schválení. Jediným způsobem, kterým lze smlouvu o výkonu zprávy vypovědět, je hlasování o výpovědi smlouvy a rozhodnutí nadpoloviční většinou všech vlastníků. Výpovědní doba jsou 3 měsíce, pokud nebylo dohodnuto jinak. Smlouvu o výkonu zprávy může vypovědět i správce. Ten však nemůže ukončit výkon správy, jestliže vlastníci bytů a nebytových prostor v domě nemají ke dni skončení výpovědní doby uzavřenou smlouvu o výkonu správy s jiným správcem nebo není založeno společenství. Pokud to vlastníci nevyřeší do uplynutí výpovědní doby, vztahy mezi původním správcem a vlastníky se stále řídí smlouvou o výkonu správy. Teprve po uplynutí jednoho roku je správce zbaven povinnosti, podle zákona se vytváří fikce vzniku Společenství.
Povinnosti správce domu
Z obsahová hlediska má smlouva o výkonu správy obsahovat zejména označení smluvních stran, vymezení vzájemných práv a povinností jak správce, tak vlastníků bytů a nebytových prostor, způsoby hospodaření s prostředky fondu, placení úhrad, určení výše plateb na správu či rozsah a obsah správy. Podle zákona je správce domu povinen obstarávat služby a zboží, kterými se zajišťuje údržba a opravy společných částí domu, vymáhat nedoplatky ve fondu provozu, údržby a oprav či vykonávat jiné činnosti, které souvisejí s užíváním domu.
Mezi další povinnosti správce můžeme zařadit:
- vedení samostatných analytických účtů pro každý spravovaný dům,
- vedení samostatných účtů pro prostředky provozu, údržby a oprav pro každý spravovaný dům,
- využívání majetku vlastníků jen ve prospěch vlastníků bytů, nikoli pro vlastní prospěch nebo prospěch třetích osob,
- odpovědnost za všechny škody, které vzniknou v důsledku neplnění svých povinností,
- každoroční předložení zprávy o činnosti za předchozí rok týkající se domu, jejímž obsahem jsou zejména údaje o finančním hospodaření, stavu společných částí domu, či jiných významných skutečnostech – každoročně do 31.05.,
- každoroční předložení plánu oprav na následující kalendářní rok – do 30.11.,
- v den skončení zprávy převést zůstatek finančních prostředků na účtu v bance na nového správce nebo společenství, jinak je povinen zaplatit úroky z prodlení,
- hospodaření s majetkem s odbornou péčí,
- upřednostňování zájmů vlastníků bytů a nebytových prostor před zájmy vlastními,
- zastupovat vlastníky bytů a nebytových prostor ve věcech náhrady škody,
- vymáhat vzniklé nedoplatky za fond oprav a jiné,
- svolávat schůzi vlastníků minimálně jednou za rok, nebo vždy, když o to požádá minimálně 1/4 vlastníků bytů a nebytových prostor,
- povinnosti související s výkonem dobrovolné dražby a návrhem na zahájení exekuce,
- odstranit poruchu technického zařízení, pokud bezprostředně ohrožuje život, zdraví nebo majetek v domě,
- uchovávat všechna přijatá rozhodnutí vlastníků bytů včetně povinnosti vést dokumentaci soudních sporů,
- umožnit vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru nahlédnutí do dokladů týkajících se správy domu vždy, když o požádá,
- jiné povinnosti, které přiznává zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor.
Vyškrtnutý správce
Zvláštní povinnosti se vztahují na správce, který byl vyškrtnut ze seznamu správců. Po vyškrtnutí je správce zejména povinen do 7 dnů od nabytí právní moci rozhodnutí informovat o tom vlastníky bytů a zrealizovat nezbytné činnosti směřující k ukončení výkonu správy. Po skončení správy v domě je správce také povinen předat celou dokumentaci týkající se správy domu, zejména dodavatelské smlouvy, pracovní smlouvy, pojistné smlouvy a další dokumentaci novému správci.
Oprávnění správce domu
Mezi základní oprávnění správce řadíme:
- disponovat s finančními prostředky na účtu domu,
- zpracovávat osobní údaje vlastníků bytů a nebytových prostor v zákonem určeném rozsahu,
- zveřejnit seznam vlastníků bytů a nebytových prostor, kteří mají nedoplatky na zálohách do fondu oprav v úhrnu alespoň 500 EUR.
Zástupce vlastníků bytů
Vlastníci bytů a nebytových prostor komunikují se zvoleným správcem prostřednictvím zástupce vlastníků bytů a nebytových prostor. Zástupcem může být jednak vlastník bytu nebo nebytového prostoru, popřípadě i jiná osoba. Zástupce je povinen informovat ostatní vlastníky o důležitých otázkách týkajících se správy domu, ale není oprávněn rozhodovat o všech věcech týkajících se bytového domu, neboť zákon některá oprávnění přiznává přímo jednotlivým vlastníkům. Jde zejména o právo účastnit se správy domu, hlasovat jako spoluvlastník či oprávnění, které vlastníci musí přijímat nadpoloviční většinou hlasů t.j. hlasování o smlouvě o Společenství, o určení výše měsíčních úhrad atp.
Povinnosti vlastníků bytů
Zákon stanoví i práva a povinností vlastníkům bytů a nebytových prostor. Samozřejmě, mezi základní práva vlastníků bytů řadíme zejména právo nahlížet do dokladů týkajících se správy domu a právo účastnit se správy domu. Mezi povinnosti patří:
- držet byt nebo nebytový prostor na své náklady,
- nerušit a neohrožovat výkon vlastnických práv ostatních spoluvlastníků,
- odstranit závady a poškození na společných částech domu,
- umožnit v nezbytné míře a na nezbytnou dobu vstup do bytu osobě oprávněné k údržbě nebo opravě,
- zachovávat vzhled domu a nerealizovat v nepřiměřeném rozsahu opravy bez souhlasu ostatních vlastníků,
- v případě rekonstrukce povinnost umožnit vstup správci za účelem kontroly případného ohrožení nebo poškození společných částí domu či oznamovat změny v počtu osob užívajících byt.
