Povinnosti pronajímatele řeší slovenská legislativa v zásadě třemi zákony – stanovuje je Občanský zákoník, Zákon o krátkodobém nájmu bytu a Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Záleží na pronajímateli, podle kterého z nich nájemní smlouvu vystaví.
Všeobecné povinnosti při nájmu podle Občanského zákoníku
Zákon čj. č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník (dále „Občanský zákoník“) upravuje obecně nájem nemovitostí i movitých věcí. Vztahuje se tedy na nájem a podnájem bytu, nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, nebytových prostor, jakož i podnikatelský nájem movitých věcí. PrávaZ a povinnosti účastníků tohoto procesu by měly být obsahem jejich nájemní smlouvy, většinu ustanovení si však její účastníci mohou upravit od zákona odlišným způsobem tak, jak to vyhovuje potřebám obou stran. Mezi základní povinnosti pronajímatele patří povinnost předat věc nájemci do užívání. Zákon výslovně stanoví, že předmět nájmu při předání nájemci musí být způsobilý, fakticky i právně, k dohodnutému užívání, jehož účel si pronajímatel a nájemce smluvně dohodli. V případě stavby, pro kterou bylo vyžadováno stavební povolení, je tedy nutné kolaudační rozhodnutí. Pronajímání stavby bez kolaudačního rozhodnutí by mohlo mít za následek vznik práva nájemce na náhradu škody, na smluvní pokutu, na odstoupení od smlouvy nebo na slevu z nájemného, popřípadě riziko veřejnoprávních sankcí pro pronajímatele. Pokud účel užívání není smluvně dohodnut, stav předmětu nájmu musí splňovat minimální požadavky na obvyklé užívání. Pronajímatel má také povinnost nemovitost udržovat po celou dobu trvání nájemního poměru. Udržování zahrnuje klasickou péči, náklady na běžné udržování věci i náklady na nápravu případných nedostatků. K této povinnosti přistupuje též povinnost zdržet se jakéhokoli rušení nájemce při řádném užívání věci. Kromě toho má pronajímatel povinnost nést všechna břemena spojená s věcí, což znamená, že je povinen platit daně a poplatky, pojistné na pojištění věci či náklady na provoz pronajatých prostor.
Specifika při nájmu bytu
Aby mohla být nemovitost považována za byt, musí mít pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou trvale určeny k bydlení jako samostatné bytové jednotky. Rozhodujícím je přitom kolaudační stav, nikoli způsob užívání místností. S nájmem bytu je spojeno několik zvláštních povinností pronajímatele. Na rozdíl od všeobecné úpravy nájemní smlouvy, ustanovení o nájmu bytu hovoří o stavu způsobilém k řádnému užívání bytu. Byt se předává zpravidla se současným vyhotovením předávacího protokolu, ve kterém se uvede vybavení bytu, stav elektroměru, stav teplé a studené vody spolu s klíči od nemovitosti. Vyhotovení předávacího protokolu však není zákonná podmínka předání bytu. Stav bytu, který odpovídá řádnému užívání, vyžaduje zabezpečení teplé a studené vody, užitkové vody a energií. Kromě toho je pronajímatel podle soudní praxe povinen zajistit i příjem televizního signálu a vymalování bytu. Pronajímatel například musí pitnou vodu nejen dodat, odběrné zařízení musí být provozuschopné, pokud na něm vznikne závada, musí zajistit opravu, která je soudně vymahatelná. Povinnost poruší i když nájemci uzavře přívod vody, přičemž okolnosti, pro které došlo k přerušení dodávky, nejsou v tomto směru významné. Pronajímatel rovněž musí zajistit odběr plynu, je-li odběrné zařízení součástí domu, ve kterém se byt nachází. Další povinností pronajímatele je zajistit podmínky pro nerušený výkon práva užívat byt, která spočívá zejména v ochraně nájemce proti imisím jako je hluk, prach, stínění a jiné. V případě nesplnění výše uvedených povinností má podle zákona nájemce právo na přiměřenou slevu z nájmu bytu.
Výhody Zákona o krátkodobém nájmu bytu pro pronajímatele
Krátkodobý nájem bytu se oproti smlouvě podle Občanského zákoníku vyznačuje několika odlišnostmi. Krátkodobým nájmem bytu je přitom nájem na maximálně 6 let už is možností jeho prodloužení. Ustanovení tohoto zákona však více ochraňují zájmy pronajímatele. Chce-li pronajímatel sestavit nájemní smlouvu podle tohoto zákona, má v první řadě povinnost registrovat se jako pronajímatel u daňového úřadu k dani z příjmu. Z hlediska Zákona o správě daní je v případě nesplnění registrační povinnosti možnost uložit pokutu ve výši od 60 eur do 20 000 eur. Bez této registrace pronajímatel navíc nemá nárok na výhody plynoucí z krátkodobého nájmu. Zákon o krátkodobém nájmu však způsoby ukončení nájmu stanoví benevolentněji. Stanoví rovněž povinnosti týkající se peněžité jistoty. Podle obecných pravidel tohoto zákona je však po skončení nájmu pronajímatel povinen vypořádat nároky proti peněžité jistotě a nájemci nevyčerpanou část peněžní jistoty vrátit. Jinak jsou povinnosti pronajímatele obdobné jako v případě nájmu bytu podle Občanského zákoníku, takže se uplatňují jako doplňující, není-li ve smlouvě stanoveno jinak.
Pronájem nebytových prostor
Povinností pronajímatele nebytového prostoru jsou upraveny v příslušném zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor (zákon č. 116/1990 Sb.). Zákon definuje nebytový prostor jako místnost nebo soubor místností, které byly zkolaudovány pro jiné účely než pro bydlení. Může se však jednat io byt, u něhož byl udělen souhlas k užívání jako nebytový prostor. Obdobně jako v případě povinností vyplývajících z Občanského zákoníku při nájmu bytu, i v případě nájmu nebytového prostoru je pronajímatel povinen předat nebytový prostor ve stavu k smluvenému nebo obvyklému užívání. Kromě této povinnosti má pronajímatel povinnost udržovat a zabezpečovat plnění služeb, kterými se myslí zabezpečení pitné vody, topení, elektrické energie a jiné. Musí tak učinit na své vlastní náklady. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor však vytváří prostor i pro odlišnou dohodu pronajímatele a nájemce.
