spot_img

Zvyšte viditelnost svého podnikání online

V dnešní době je pro každého podnikatele klíčové mít...

Prodej firmy: Kdy a proč zvažovat tento krok?

Existuje mnoho důvodů, proč by někdo mohl zvážit prodej...

Plazmový řezací stroj: Řada výhod pro efektivní dělení různých materiálů

Řezání plazmou je využíváno zejména pro dělení různých kovů....

Milostný život Ryb

Ryby budou vždy první, kdo navrhne strávit víkend sledováním...

Letíte na dovolenou? Prohlédněte si rady na bezproblémový let

Letní dovolenková sezóna je po uvolnění pandemických opatření opět...

Víte, jaké má povinnosti správce domu a jak jej zvolit či odvolat? Poradíme vám

Správu domu může provádět buď společenství vlastníků bytů a nebytových prostor nebo správce. Zákon jasně určuje jejich odpovědnost, ale také povinnosti vlastníků bytů.

Zprávu domu upravuje zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Ten stanoví, že správu domu může provádět buď společenství vlastníků bytů a nebytových prostor (společenství) nebo správce, kterým může být jiná fyzická nebo právnická osoba. Povinnost správy přitom vzniká již dnem, kdy došlo k prvnímu převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě. Jeden dům však může mít uzavřenu pouze jednu smlouvu o výkonu správy – buď se správcem nebo smlouvu o společenství. V případě, že by došlo ke kumulativnímu uzavření více smluv, podle zákona platí ta smlouva, která byla uzavřena jako první, ostatní smlouvy jsou neplatné.

Kdo může být správcem domu
Podmínkou v případě správce je uzavření písemné smlouvy o výkonu zprávy. Zákon k výkonu této funkce vyžaduje, aby správce disponoval oprávněním k činnosti správa a údržba bytového fondu a zároveň splňoval i podmínky zákona o správcích bytových domů. Ten uvádí podrobnosti týkající se odborné způsobilosti, povinného zřízení kanceláře správce, povinného pojištění odpovědnosti za škodu či zápisu do seznamu správců.

Jak zvolit či odvolat správce
K tomu, aby byl zvolen nový správce bytového domu, je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků. Podepsaná smlouva se uzavírá na dobu neurčitou a musí být následně doručena každému vlastníkovi bytu a nebytového prostoru v domě ve lhůtě 30 dnů od jejího schválení. Jediným způsobem, kterým lze smlouvu o výkonu zprávy vypovědět, je hlasování o výpovědi smlouvy a rozhodnutí nadpoloviční většinou všech vlastníků. Výpovědní doba jsou 3 měsíce, pokud nebylo dohodnuto jinak. Smlouvu o výkonu zprávy může vypovědět i správce. Ten však nemůže ukončit výkon správy, jestliže vlastníci bytů a nebytových prostor v domě nemají ke dni skončení výpovědní doby uzavřenou smlouvu o výkonu správy s jiným správcem nebo není založeno společenství. Pokud to vlastníci nevyřeší do uplynutí výpovědní doby, vztahy mezi původním správcem a vlastníky se stále řídí smlouvou o výkonu správy. Teprve po uplynutí jednoho roku je správce zbaven povinnosti, podle zákona se vytváří fikce vzniku Společenství.

Povinnosti správce domu
Z obsahová hlediska má smlouva o výkonu správy obsahovat zejména označení smluvních stran, vymezení vzájemných práv a povinností jak správce, tak vlastníků bytů a nebytových prostor, způsoby hospodaření s prostředky fondu, placení úhrad, určení výše plateb na správu či rozsah a obsah správy. Podle zákona je správce domu povinen obstarávat služby a zboží, kterými se zajišťuje údržba a opravy společných částí domu, vymáhat nedoplatky ve fondu provozu, údržby a oprav či vykonávat jiné činnosti, které souvisejí s užíváním domu.

Mezi další povinnosti správce můžeme zařadit:

  • vedení samostatných analytických účtů pro každý spravovaný dům,
  • vedení samostatných účtů pro prostředky provozu, údržby a oprav pro každý spravovaný dům,
  • využívání majetku vlastníků jen ve prospěch vlastníků bytů, nikoli pro vlastní prospěch nebo prospěch třetích osob,
  • odpovědnost za všechny škody, které vzniknou v důsledku neplnění svých povinností,
  • každoroční předložení zprávy o činnosti za předchozí rok týkající se domu, jejímž obsahem jsou zejména údaje o finančním hospodaření, stavu společných částí domu, či jiných významných skutečnostech – každoročně do 31.05.,
  • každoroční předložení plánu oprav na následující kalendářní rok – do 30.11.,
  • v den skončení zprávy převést zůstatek finančních prostředků na účtu v bance na nového správce nebo společenství, jinak je povinen zaplatit úroky z prodlení,
  • hospodaření s majetkem s odbornou péčí,
  • upřednostňování zájmů vlastníků bytů a nebytových prostor před zájmy vlastními,
  • zastupovat vlastníky bytů a nebytových prostor ve věcech náhrady škody,
  • vymáhat vzniklé nedoplatky za fond oprav a jiné,
  • svolávat schůzi vlastníků minimálně jednou za rok, nebo vždy, když o to požádá minimálně 1/4 vlastníků bytů a nebytových prostor,
  • povinnosti související s výkonem dobrovolné dražby a návrhem na zahájení exekuce,
  • odstranit poruchu technického zařízení, pokud bezprostředně ohrožuje život, zdraví nebo majetek v domě,
  • uchovávat všechna přijatá rozhodnutí vlastníků bytů včetně povinnosti vést dokumentaci soudních sporů,
  • umožnit vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru nahlédnutí do dokladů týkajících se správy domu vždy, když o požádá,
  • jiné povinnosti, které přiznává zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor.

Vyškrtnutý správce
Zvláštní povinnosti se vztahují na správce, který byl vyškrtnut ze seznamu správců. Po vyškrtnutí je správce zejména povinen do 7 dnů od nabytí právní moci rozhodnutí informovat o tom vlastníky bytů a zrealizovat nezbytné činnosti směřující k ukončení výkonu správy. Po skončení správy v domě je správce také povinen předat celou dokumentaci týkající se správy domu, zejména dodavatelské smlouvy, pracovní smlouvy, pojistné smlouvy a další dokumentaci novému správci.

Oprávnění správce domu
Mezi základní oprávnění správce řadíme:

  • disponovat s finančními prostředky na účtu domu,
  • zpracovávat osobní údaje vlastníků bytů a nebytových prostor v zákonem určeném rozsahu,
  • zveřejnit seznam vlastníků bytů a nebytových prostor, kteří mají nedoplatky na zálohách do fondu oprav v úhrnu alespoň 500 EUR.

Zástupce vlastníků bytů
Vlastníci bytů a nebytových prostor komunikují se zvoleným správcem prostřednictvím zástupce vlastníků bytů a nebytových prostor. Zástupcem může být jednak vlastník bytu nebo nebytového prostoru, popřípadě i jiná osoba. Zástupce je povinen informovat ostatní vlastníky o důležitých otázkách týkajících se správy domu, ale není oprávněn rozhodovat o všech věcech týkajících se bytového domu, neboť zákon některá oprávnění přiznává přímo jednotlivým vlastníkům. Jde zejména o právo účastnit se správy domu, hlasovat jako spoluvlastník či oprávnění, které vlastníci musí přijímat nadpoloviční většinou hlasů t.j. hlasování o smlouvě o Společenství, o určení výše měsíčních úhrad atp.

Povinnosti vlastníků bytů
Zákon stanoví i práva a povinností vlastníkům bytů a nebytových prostor. Samozřejmě, mezi základní práva vlastníků bytů řadíme zejména právo nahlížet do dokladů týkajících se správy domu a právo účastnit se správy domu. Mezi povinnosti patří:

  • držet byt nebo nebytový prostor na své náklady,
  • nerušit a neohrožovat výkon vlastnických práv ostatních spoluvlastníků,
  • odstranit závady a poškození na společných částech domu,
  • umožnit v nezbytné míře a na nezbytnou dobu vstup do bytu osobě oprávněné k údržbě nebo opravě,
  • zachovávat vzhled domu a nerealizovat v nepřiměřeném rozsahu opravy bez souhlasu ostatních vlastníků,
  • v případě rekonstrukce povinnost umožnit vstup správci za účelem kontroly případného ohrožení nebo poškození společných částí domu či oznamovat změny v počtu osob užívajících byt.
spot_imgspot_img